Recht
Betriebskostenabrechnung prüfen: Worauf es in Hamburg ankommt
Ein erheblicher Teil der Betriebskostenabrechnungen enthält Fehler. Wer weiß, welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, findet sie in einer halben Stunde.
Das Wichtigste in Kürze
- Frist für Vermieter
- Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
- Frist für Mieter
- Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
- Grundlage
- Die Betriebskostenverordnung listet abschließend, was umlagefähig ist.
- Hamburger Spezialität
- Straßenreinigung und Niederschlagswasser werden gesondert veranlagt.
Was überhaupt umgelegt werden darf
Umlagefähig sind nur die Kosten, die die Betriebskostenverordnung aufzählt – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Fehlt die Vereinbarung, sind alle Betriebskosten mit der Grundmiete abgegolten.
- Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser, abgerechnet nach der Heizkostenverordnung
- Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung
- Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanschluss nach den geltenden Regeln
- Sonstige Betriebskosten, aber nur wenn im Vertrag konkret benannt
Die Hamburger Besonderheiten
Straßenreinigung
In Hamburg reinigt die Stadtreinigung Hamburg die öffentlichen Straßen und erhebt dafür Gebühren von den Anliegern. Diese Gebühr ist umlagefähig und taucht deshalb regelmäßig in der Abrechnung auf. Prüfbar ist sie über den Gebührenbescheid, den der Vermieter auf Verlangen vorlegen muss.
Niederschlagswasser
Hamburg trennt die Entwässerungsgebühr in Schmutzwasser und Niederschlagswasser. Letztere bemisst sich nach der versiegelten Grundstücksfläche, nicht nach dem Wasserverbrauch. Eine Abrechnung, die Niederschlagswasser nach Personenzahl oder Verbrauch verteilt, ist deshalb häufig fehlerhaft.
Winterdienst
Der Winterdienst auf Gehwegen liegt in Hamburg bei den Anliegern. Wird ein Dienstleister beauftragt, sind diese Kosten umlagefähig – ein Bußgeld wegen unterlassenen Streuens dagegen nicht.
So prüfen Sie in der richtigen Reihenfolge
- Frist prüfen: Ist die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum zugegangen? Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
- Abrechnungszeitraum prüfen: Er darf zwölf Monate nicht überschreiten.
- Umlageschlüssel prüfen: Ist er der im Mietvertrag vereinbarte? Ein Wechsel ohne Vereinbarung ist unzulässig.
- Positionen mit der Betriebskostenverordnung abgleichen und nicht umlagefähige streichen.
- Eigene Vorauszahlungen nachrechnen – Übertragungsfehler sind häufiger als Rechenfehler.
- Auffällige Sprünge gegenüber dem Vorjahr markieren und erklären lassen.
- Bei Zweifeln Belegeinsicht verlangen. Der Anspruch besteht und muss nicht begründet werden.
Nachzahlungen sollte man unter Vorbehalt leisten, solange die Prüfung läuft. Das verhindert Verzug und hält die Rückforderung offen.
Wenn etwas nicht stimmt
Einwendungen müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden – schriftlich und konkret. Ein pauschaler Widerspruch reicht nicht; die beanstandeten Positionen sollten benannt sein.
Bleibt der Vermieter bei seiner Position, führt der Weg über die Beratung: Mietervereine prüfen Abrechnungen für ihre Mitglieder, die öffentliche Rechtsberatung hilft bei geringem Einkommen. Ein Gerichtsverfahren ist bei Betriebskosten selten nötig – die meisten Fälle klären sich über die Belegeinsicht.
Häufige Fragen
- Muss ich eine verspätete Abrechnung bezahlen?
- Eine Nachforderung aus einer verspäteten Abrechnung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Ein Guthaben müssen Sie sich trotzdem auszahlen lassen.
- Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern?
- Nur wenn der Mietvertrag das zulässt oder ein sachlicher Grund vorliegt, etwa der Einbau von Verbrauchszählern. Ein einseitiger Wechsel ohne Grundlage ist unwirksam.
- Was ist Belegeinsicht?
- Das Recht, die Originalrechnungen einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter muss die Einsicht ermöglichen; Kopien darf er sich vergüten lassen.
- Zählt die Wohnfläche laut Mietvertrag oder die tatsächliche?
- Für die Abrechnung ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Weicht sie erheblich von der vertraglichen ab, kann das über die Betriebskosten hinaus Folgen haben.
Quellen und weiterführende Stellen
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