Mietenspiegel Hamburg: Was er aussagt und wie man ihn nutzt

Was der Mietenspiegel abbildet

Der Mietenspiegel erhebt, welche Nettokaltmieten in Hamburg tatsächlich gezahlt werden. Erfasst werden dabei nicht alle Wohnungen, sondern eine repräsentative Stichprobe aus Mietverhältnissen, die in einem definierten Zeitraum neu abgeschlossen oder geändert wurden.

Daraus entsteht ein Raster: Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattungsmerkmale und Wohnlage ergeben ein Feld, in dem eine Spanne und ein Mittelwert stehen. Diese Spanne ist die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Wohnungstyp.

Nicht erfasst sind unter anderem öffentlich geförderte Wohnungen mit Preisbindung, möblierter Wohnraum und Wohnungen in bestimmten Sonderformen. Für diese gilt der Mietenspiegel nicht.

Wohnlage: normal oder gut

Hamburg unterscheidet Wohnlagen und ordnet jede Adresse einer davon zu. Die Einordnung folgt objektiven Merkmalen – Bebauungsdichte, Grünanteil, Verkehrsbelastung, Infrastruktur, Lärmquellen.

Die Lage wirkt sich unmittelbar auf die Vergleichsmiete aus. Zwei baugleiche Wohnungen in verschiedenen Lagen können deutlich unterschiedliche Werte haben – und das ist der Grund, warum bei Mieterhöhungen häufig genau über die Lageeinstufung gestritten wird.

Eine Mieterhöhung prüfen

1. Formale Punkte prüfen: Ist das Schreiben in Textform, ist die Begründung enthalten, ist die Jahressperrfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten?
2. Die eigene Wohnung einordnen: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Wohnlage.
3. Das passende Mietenspiegelfeld heraussuchen und die Spanne ablesen.
4. Die geforderte Miete mit der Spanne vergleichen. Liegt sie darüber, ist sie nicht durchsetzbar.
5. Kappungsgrenze prüfen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen begrenzten Prozentsatz steigen, in angespannten Märkten stärker begrenzt als anderswo.
6. Zustimmungsfrist beachten – sie läuft, und Schweigen ist keine Ablehnung ohne Folgen.

Wer unsicher ist, sollte den Mieterverein oder eine Rechtsberatung einschalten, bevor die Frist abläuft. Eine einmal erteilte Zustimmung lässt sich nicht zurücknehmen.

Neuvertragsmieten und die Mietpreisbremse

Bei einem neuen Mietvertrag greift der Mietenspiegel indirekt: Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Aufschlags. Ermittelt wird die Vergleichsmiete wiederum über den Mietenspiegel.

• Ausnahmen gelten für Neubauten ab einem bestimmten Erstbezugsdatum.
• Ausgenommen ist auch umfassend modernisierter Wohnraum.
• War die Vormiete bereits höher als der zulässige Wert, darf sie in dieser Höhe weiterverlangt werden.
• Vermieter müssen unaufgefordert Auskunft über die Vormiete geben, wenn sie sich auf eine Ausnahme berufen.

Praktisch bedeutet das: Wer den Verdacht hat, zu viel zu zahlen, kann die Miete rügen und die Rückzahlung des überhöhten Anteils verlangen. Die Rüge sollte dokumentiert erfolgen und möglichst früh im Mietverhältnis.